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斯托克顿开创了所谓“忍者”（NINJA）按揭的早期发展，也就是贷款给无收入、无工作、无资产的“三无”人员。这是那些身材健美、皮肤晒成古铜色的按揭销售员与房产开发商沆瀣一气的人间天堂。他们用大巴一车一车运来潜在客户，数以百计的人为了逃避旧金山湾区难以置信的房价跑到东边，在斯托克顿发现了希望和避难所：那里一栋全新的四居室独栋屋仅售23万美元。
而且这些巧舌如簧的经纪人实际上是花钱让你买房。“忍者”按揭贷款对大多数荷包紧张的家庭来说简直就是个奇迹，因为这项贷款经常比房子本身的价值还要多10％。你只需在提供100％按揭的文件上签字，把富余的钱放进口袋里，搬进去住就行了。斯托克顿的人口在2000年到2005年之间每年增长5000人。
对按揭销售员来说，斯托克顿还有另一项附加“优势”：全美最高的文盲率。在他们的客户中，有半数甚至读不懂按揭贷款合同，更别提理解其中奥妙了。曾有人对合同的某一部分专门提出质疑，指出这里人为地把初始贷款利率调低到1％或2％，但是在不远的将来就会增加5倍甚至10倍，这会使贷款人根本还不起按揭。那些有时玩得过火的“健美运动员”（意指按揭推销员）将合同的这一部分称为“诱饵”，这个词会越来越频繁地出现在那年春天华尔街的笑话词典里。
第五章航道上的奇迹（2）
我应该指出，斯托克顿的笑话在雷曼大厦里的任何一次会议上都是禁区，并且从未……再说一遍，是从未……在会上被讲出来，而这些按揭部的家伙们还带着他们显示亏损的月度资产负债表大摇大摆地走进会议室。因为他们早已找到完美的反驳说辞：“我们赚了这么多钱是因为我们完全知道我们在做什么，也是因为美国房产市场一直走高。不是有时、不是经常、而是一直走高。那么，请你们做好自己的那一摊子事，把为公司挣大钱的活留给我们。”
麻烦的是，没人真正了解斯托克顿，只知道斯托克顿的人口已经逼近29万人，还有着一排排新建的房子。他们毁了芦笋田造越来越多的房子，根据我从一份财经杂志读到的报道，每天都有几吨重的精美宣传册塞进住户们的邮箱，阴谋给那些没有能力还按揭的人提供新按揭、再贷款或得到百万美元上限信用卡的机会。华尔街现在的笑话是，斯托克顿是美国唯一一个你得专门提出申请才能不得到不贷款的城市。根据《华尔街日报》的报道，当这些贷款人申请激活这些信用卡的时候，他们是借了另一笔贷款来偿还已经无力偿还的贷款。这是次贷的极乐世界，闻风而来的都是这等客户。《福布斯》杂志指出，当年在斯托克顿每10万居民里就有6750次犯罪。
我记得我读了这篇文章，并且好奇有多少罪犯得到了这种按揭贷款，这些按揭始于雷曼而终于某个日本或冰岛银行的账本上。没有什么证据能证明按揭收益会变糟或者房产价格会下跌，但是我的天呀，如果这一切真的发生，斯托克顿会被金融危机夷为平地。我猜想会有人和我持同样的观点，对这一切抱怀疑态度，但是要公开这么说就显得怪诞老土，更不用说会“政治不正确”了。
不管怎么说，我的担忧都有点杞人忧天，因为房产市场就是火爆不降。到2005年5月1日的12个月里，美国全国房产价格涨幅已经超过了前一年的增长记录，此刻的增长率是惊人的，并且还在一路攀升。而阳光地带各州的涨幅都超过了30％。佛罗里达高达33％，内华达是，加州是27％……只有斯托克顿例外，那里房价涨幅是50％。前面我提到的价值23万美元的那套四居室独栋房如今已值万美元。即使会有一些利率每天都被重置，但房产仍然值得出手购买，因为房产市场仍然在上涨。
但是，在我不足为外人道的内心最深处，实话实说，最隐蔽的想法是：四楼的按揭部正在冒险。有时我觉得我的脸部表情背叛了我对房产市场难以言传的恐惧。但我一直是名极好的扑克牌玩家，而我不认为这个市场会一直好下去。有时我环顾公司的这些高层，至少是那些我经常打交道的，想在他们脸上找到一丝玩世不恭或烦恼，我从来没发现有人表现出丝毫的轻微恼怒甚至是愤怒，他们简单地相信房产市场的安全性已经被造就为美国传统的一部分，牢固得就像西奈山石碑上传下来的一整套清规戒律般颠扑不破。
然而，还是有一个例外，虽然对此我并不能完全确定，害怕那只是我的一厢情愿。但我还是仔细观察了我的大老板：亚历克斯·柯克，雷曼高收益和杠杆贷款业务总经理兼全球主管。他手握重权，看似对其他高层做出的过多乐观预期有一点横眉冷对。对别人我可能没有注意到，但是亚历克斯是一个厉害的家伙，脾气直率，在我们所有的交易中都表现出钢铁意志。他有六英尺高，有极度令人慑服的威仪，并且从不滥发脾气。
第五章航道上的奇迹（3）
在早上七点钟的例会上，我留心观察他。会议讨论的主题是美国住房市场，我觉得我注意到了什么。那并不是走神，因为他在认真倾听，对此没有质疑。但是有那么一刹那，我觉得他或许说了些什么，而且我觉得那不是什么好话。但是无论怎样，他还是克制住了自己一言未发。
在我们散会回到交易大厅之前，我想我又注意到了这一点。这次的主题还是房产。但是我们的头儿又一次克制住了自己，没说什么，我并没多想。最后直到我们走出房间的时候，亚历克斯才把劳伦斯·麦卡锡和我拉到一边，带着死一般严肃的表情看着我们恶狠狠地说：“住房产市场全都吃了兴奋剂。”
我高度精确地引用他的话，因为这是在雷曼总部几百个小时的正式和非正式讨论中我第一次听到有人发出一个不利的单句反对按揭和房产部的家伙们。
我引用这么精确的词藻，是因为他用了体育界称呼服用兴奋剂的运动员的行话，这些运动员服用禁药来增强自己的体能，大多是为了在需要爆发力的项目上取得好成绩，比如击打棒球、田径短跑，赛车等运动。他们就是这样描述其对手的：他们都吃了类固醇。亚历克斯·柯克用这个词组来形容美国各地的住房市场，而我们的资产负债表很大一部分正是依赖于房产市场，而在这个市场上我们确实承担了很大的风险。
我真不能相信他会这样说，我能看到劳伦斯·麦卡锡僵立在那里，睁得大大的眼睛里充满了惊讶。如果是他自己说的，没人会惊得睁大双眼，因为大家都知道他会发出这种刺激性的评论。但那是亚历克斯，冷静、深谋远虑、谨言慎行的亚历克斯。哇，这可是件大事。“这整件事真他娘的荒谬。”他确认道，显然完全不想掩饰这一话题。接着，他补充道：“这个市场就是他妈的注射了兴奋剂。”
我们三个都呆立在那里。劳伦斯·麦卡锡第一次失语了。他直勾勾地盯着亚历克斯，不住地点着头，伸出右手。我看着他们握手。我见证了他们之间结成了一个难以言传的纽带，而且这种纽带是不可转化的。于是，我们三人桃园结义歃血为盟，因为就在那间会议室外面，我们仨人统一了思想，要准备一场潜在的兵变，我想我们三人都感觉到或许有一天这场兵变能拯救我们的公司。我们相信这可能会使我们每个人遇到严重的麻烦。
劳伦斯·麦卡锡总算能说出话了。“亚历克斯，”他说，“我完全同意你的意见。房产市场已经岌岌可危了。我们得离开那个鬼地方。难道你闻不到那里骄傲的味道，脑残的操蛋自命不凡？”
亚历克斯·柯克点头同意。我很少看到他如此忧虑。应该理解亚历克斯，他可是公司的一个大人物。他是一名投身于雷曼事业十五年的老兵。他理所当然地是一个极其富有的人。他住在最漂亮的装点着橡木的公寓里，房间布置带有独特的亚洲情调，位于曼哈顿上西区，从他房间里可以俯瞰中央公园。他收藏珍稀艺术品。他跟理查德·福尔德正相反，因为亚历克斯真的喜欢他所有的部下，喜欢带他们出去吃晚饭，在饭桌上交谈，出谋划策。（有趣的是他的部下即使是吃牛排的时候也不得不分神来注意听老板都讲了些什么）他喜欢发动群众集思广益，并与大家分享想法和计划。早7点的例会就是他的主意。沟通是他的众多强项之一，而我一直为能得到他的信任激动不已。只是与这位伟大的人站在一起、分享这一份神圣的信任、想到或许唯有我们三人立场一致反对邪恶力量，就是一份我至今一直珍视而回味无穷的荣誉。
事态的严重性超乎寻常。亚历克斯·柯克想到就要做到。他立即制定出一项战略，刻不容缓要实施出来。他告诉我们：“好的，伙计们，直接去找分析师开门见山地谈。我们把找出有最高债务杠杆的主要房产开发商，再加上那些最暴露的首次购房者。我们需要一些巨大的空头头寸，因为这该死的泡沫一旦破裂，能把我们每一个人都拖下水。我们得对冲这样的风险。”
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第八章按揭泡沫的破灭（1）
我们在新世纪公司的停车场没有逗留太久，开车往高速路的方向走了半英里，把车子停在侧路上。然后，我们走回新世纪，绕着公司大楼观察了很久。
根本不要想就这么长驱直入，因为我们事先没有预约，不管用什么理由都不能明目张胆地打探情况，问东问西。那样的话，要不了多久就会有人打电话给纽约雷曼按揭部，问我们到底是什么人，想干什么，那我们就玩儿完了，而大卫·谢尔一定会拿我们是问。
“咱们根本进不去，”大卫·格罗斯说：“真的是没有什么借口啊。”
我回答道：“这可不好说，给我两个大比萨饼盒子，三分钟内我就能通过那道门，进到总裁办公室去……‘布拉德·莫里斯坚持要滚烫的比萨，额外加奶酪的。’”
格罗斯盯着我，很明显是在琢磨我到底犯了什么毛病。我决定还是不要披露我那虚度的青春期所发生的故事，于是转而制定我们的行动策略。我们需要找一家靠近公司大楼的餐厅，就能锁定几个在那儿休息的按揭推销员了。
我们发现了一处堪称完美的饭店……时髦而俗气，午餐价格不菲，漂亮的吧台，豪华装修，迷人的女招待……距离新世纪总部大楼不过几百码远，我们在几个小时之内就把它变成了自己的总部。坐在墙角的饭桌旁，我们商议着这几天发生的事。
首先，根据阿希什打来的电话，现在美林账面上充斥着按揭支持的价值500亿美元的CDO……全都是次级债，其中大多数来自加州，有一些或许就是从这家餐厅卖出去的。格罗斯提醒我注意，我们离开时彼得·哈马克说的最后一句话：“如果在一个月之内新世纪不能把这些次贷推销出去，他们就死定了。新世纪的资产负债表可经不住这个。”彼得这话可不止是针对新世纪，我们都一样。捧着卖不出去的次贷就像烫手的山芋，没有人能撑得住。他对我说：“劳伦斯，如今的市场就像是一条交通线，每一个人都争着往头里挤，等着开绿灯……赶紧卖掉CDO，才能往前走。”在彼得看来，如果交通灯出了问题，最前头的两辆车就卡住动不了，其他人会向后倒。整条路上谁都没法动，全塞在一起，可就大难临头了。
新世纪每个月卖出50亿美元的按揭，而大卫·艾因霍恩……这位拥有数十亿美元的对冲基金绿光资本（GreenlightCapital）的创始人和总裁……刚刚加入新世纪的董事会。他可算得上是华尔街或许是全世界最聪明的做空者。既然如此，这位仁兄加入到有着价值10亿美元的总部大楼，员工都开最新款的美洲虎跑车的新世纪，所为何来？此时他出现在董事会里，这个新情况不得不让我停下来反省。难道我们都错了吗？他们真的握有黄金生意，合乎正道而又光明正大吗？难道亚历克斯、迈克尔和麦卡锡都判断错了吗？它毕竟是全美第二大次贷提供商啊！
我心里七上八下。我猜我的表情出卖了我的担心，但是大卫……我们最好的债券销售员……却没有同感。他说：“听着，新世纪几个月前进行了重大改组，新任首席执行官是布拉德·莫里斯。坦率地讲，我不在乎大卫·艾因霍恩是否加入董事会。我压根就不在乎谁在董事会里。”
“但我知道一件事……我们俩都看到了彼得搞的那些关于新世纪按揭投资组合的文件了，它显示新世纪就是一家按揭工厂，成千上万的按揭都是从他们这里流出去的。次贷在2004年上升了100％，2005年又增加100％，天知道2006年是多少。终于，现在我们看到了住房市场掉头衰退的迹象。” 电子书 分享网站
第八章按揭泡沫的破灭（2）
更糟的是，利率重置即将破茧而出。我们看了相关文件，成百上千的穷人马上就会看到他们的房贷还款从每月800美元攀升至2400美元，或许会更多。那是纸糊的房子，因为这些房主根本负担不起。突然间我的自信重振，我知道彼得·哈马克所说的交通堵塞已经露出端倪。也许不会马上堵车，但是就在这家餐厅门外，就在新世纪，交通灯已经不再变绿了。
此刻是中午十二点三十分，那些“健美运动员”赶来吃午饭了。你不可能错过这些人，他们都油头粉面，肌肉发达，穿着紧身衬衣。你也能闻到他们的味道，昂贵的古龙水散发着趾高气扬、耀武扬威的气息。女招待告诉我们，她只要端三盘意大利面就能收到100美元的小费。
你能看出来他们每个人都干得很出色。这些家伙很自信，稍显张扬，那是一种并不需要真才实学就能挣到高薪的人群共有的轻浮。他们沾沾自喜，尽情地谈论着体育、美女和汽车。即使现在股市发生暴跌，这家小餐馆里的人眼皮都不会抬一抬，他们才不在乎呢。
我们吃完午饭，坐到吧台上，正有两三个“健美运动员”在喝啤酒。我们很容易就与他们打成一片，他们也很高兴跟一对在度假的华尔街打工者聊聊天。他们告诉我们，按揭经纪是地球上最棒的行当，他们都能挣到30万到60万美元的年薪。
我们提到华尔街正在传言繁荣的房产市场或许会逆转。有一些微小却明晰的信号显示，市场已经开始平抑，很有可能下跌。但是，他们根本不考虑这种可能性：没问题，就是一小点，不足挂齿，不用担心。
他们就像一群孔雀，争相炫耀着自己的高额薪水，新世纪的大量市场份额，每天、每周能挣多么多的钱。他们洋洋得意地说自己能挣双份佣金：卖按揭的都是强人，而新世纪给的薪水对得起最好的销售员。
我问他们，是否考虑过利率重置引发大规模违约的可能性。他们对此不屑一顾，口气更狂了，说：“兄弟，这不关我们的事。我们只管把按揭卖出去。到此为止。在那之后，不管出了什么问题，都是别人的事了。”
我问，利率重置以后，穷一些的人还负担得起吗？答曰：“但愿如此，否则他们就得回贫民窟去了，不是吗？”
在批准按揭之前需要收入和财产证明吗？答曰