臁＞咛迩榭鋈缦卤�6…4和图6…1。
但2007年三季度以后，北京市房地产市场出现了价跌量减的现象，期房和二手房同时出现成交量大幅下降，多个楼盘出现折价销售的现象，但房屋均价仍保持上涨势头，上涨幅度逐月减小。2008年10月以后，房价环比第一次出现负增长，但2008年房价同比仍然保持了快速上涨，2008年全年房屋销售价格比上年上涨；其中新建住宅销售价格上涨，涨幅回落个百分点；二手住宅价格上涨62％，涨幅回落4个百分点，但商品房销售面积万平方米，下降；其中住宅万平方米，下降。年末商品房（现房）空置面积万平方米，比上年末增加万平方米，增长；其中住宅万平方米，增加11万平方米，增长。
北京市住房市场发展历程（2）
1999年，市政府启动并实施了经济适用房政策，在建立和完善基本住房保障制度上进行了有益的探索。2005年前，北京市已建和在建的52个经济适用房项目平均价格大部分单价低于3000元/平方米，实际均价为3144元/平方米。但另一方面，平均户型面积为114平方米，经济适用房单套成交建筑面积主力户型集中在81－120㎡之间，占经济适用住房上报总套数的％，经济适用房单套户型面积明显偏大。下表是2005年北京市已建和在建经济适用房项目价格分布表：
2006年5月，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求各地新建住房中套型面积90平方米以下的，应占全部建设规模不低于70％。北京市落实国务院精神，加大了住房供应结构调整的力度。2007年8月全国住房工作会议后，市政府在总结八年来保障性住房工作经验基础上，调整了住房保障制度和工作机制，在解决城市中低收入家庭住房困难方面做了大量工作，取得了一定进展。
（1）为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），市委、市政府颁布了京发〔2007〕22号文件（关于贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的实施意见），贯彻落实解决低收入家庭住房困难有关精神。市政府先后制定了新的廉租房、经济适用房和限价商品房三个管理办法，市各相关委办局也相应出台了40余个配套文件，构建了建设、审核、分配、监管四大实施体系，为保障性住房建设提供了相关政策和制度保障。
（2）通过制定各项规划，加强了对保障性住房建设的规范和指导。编制完成了《北京市住房建设规划》、《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》和《廉租住房保障规划》，明确了本市保障性住房建设目标，为住房保障工作的顺利进行奠定了基础。
（3）保障性住房供给明显加大。通过集中建设和配套建设相结合的方式，在商品房项目中按照5％－15％的比例配建保障性住房，提高了保障性住房供应量。笔者根据网上数据库和北京市房地产交易网最新资料进行了统计，得出北京市经济适用房区域分布情况和价格分布情况如下表6…6、表6…7。
（4）建立了市、区县、街道（乡镇）的三级审核两级公示的审核制度，以及廉租房应保尽保、经济适用房和限价商品房公开摇号配售的制度，实现了保障性住房审核和分配的公正性和合理性。
（5）调整保障性住房上市交易管理政策，抑制市场投机行为。明确规定了经济适用房和限价商品房5年内不得上市交易，确需上市交易的由政府部门组织回购；5年后上市交易的，补交较高的土地收益等价款。
以上回顾了1998—2008年北京市住宅市场的发展历程。总体而言，北京市住宅和房地产业保持了持续快速的发展，但也存在一些问题，比如对于房地产业的定位和发展模式还存在不同的认识，房地产市场结构性矛盾突出，房价上涨过快，政府调控房地产市场的方式有待改进，效能有待提高，以下就几个主要的问题进行简要的分析。
长期以来，北京市经济社会改革和发展中的突出问题是人口的过快增长与资源环境的承载力之间的矛盾。交通拥堵、空气污染和环境质量差，文化、医疗、卫生和教育水平不能满足人民群众日益增长的现实需要，归根到底，是人口总量过大，外来人口增长过快，城市承载力不足，而深层次原因是经济增长方式和经济结构以及产业布局与科学发展的要求之间还存在差距。尽管奥运的筹办和成功举办推动了北京经济的又好又快发展，经济结构明显改善，产业布局更加优化，但如何有效抑制人口已经成为建设“人文北京、科技北京、绿色北京”必须破解的难题。
矛盾体现
（1）城市建设用地不足，长期面临经济发展“与民争地”的态势。即城市经济发展用地，将与城市功能实现必须的用地（如基础设施用地、市政设施用地、园林绿化用地、交通仓储用地等）、城市生活必需的住宅建设用地（包括：保障性住房用地和商品房用地）争夺有限的指标。在如何合理分配用地指标上政府陷入两难。
（2）在如何保持合理的房价、地价水平上，政府陷入两难。高房价、高租金在有利于促进产业结构升级、淘汰低端产业的同时，也带来企业经营和居民生活的高成本压力，不利于企业对研发和自主创新的投入，以及对高层次人才的引进。房地产业的高利润也吸引了大量资金的流入，一些企业靠房地产开发或高租金就能获取高额利润，对技术创新投入的动力弱化，企业的可持续竞争力和发展动力降低，高度依赖房地产经济的结果必然影响到城市的竞争力和发展动力。高房价加大了中低收入家庭购房的成本，加大了住房保障工作的难度。
（3）在不断改善民生与如何有效控制人口上，政府面临两难。随着经济的发展，人民群众对公共交通、环境绿化、医疗卫生、教育、社会保障和住房保障必然提出更高更迫切的要求，而新城建设的推进，民生问题的改善和保障水平的提高，又必然形成对外来人口的巨大吸引力，可能导致外来人口无序的快速增加，并进一步带来城市建设、管理和运行的压力。一方面随着保障标准的提高覆盖范围的扩大，北京市常住户口居民不再愿意从事低端服务业和一般性制造业，城乡结合部所谓“瓦片经济”现象突出。另一方面，由于维持城市正常生产生活的现实需要，低端服务业并没有相应被淘汰或升级，而是成为外地来京人员就业的一个“吸铁石”。新建房屋又成为承接外来人口的载体。
当前，对于房地产业的发展定位有不同的认识。比较典型的有两种观点：
（1）要把房地产业作为拉动内需，确保经济增长的重要产业放在更加突出的位置。认为首都经济社会所处的发展阶段、发展条件、内在动力有利于奥运会后的可持续发展。北京仍处在城市化、现代化和国际化的进程中，发展空间广阔、动力强劲，人口增长和收入提高带来的房地产刚性需求仍然长期存在。房地产业作为既拉动投资，又拉动消费的行业，对于克服国际金融危机带来的困难，实现首都“保增长保民生”的目标至关重要。他们认为市场供过于求是一种结构性假象，强调政府不仅不应该控制投资规模，还要进一步加大市场供给，他们希望政府出台进一步的扶持产业发展的政策。
（2）要转变经济增长方式，重新定位房地产业的功能和属性。在肯定房地产业发展取得很好成绩，对北京市经济社会发展做出巨大贡献的同时，认为相对于北京市国民经济持续快速发展，固定资产投资和房地产投资总量偏高，规模偏大，增长速度偏快，房价上涨过快，认为作为国家首都、国际城市的北京在相当长一段时间内面临人口增长和土地、资源匮乏的制约，要切实转变经济增长方式，降低经济发展对固定资产投资和房地产业的依存度，降低地方财政对土地出让金的依存度。房地产的本质功能是作为城市生产经营的场所和居民住房的载体，北京房地产业的基本定位首先是解决生产生活住房需要，实现社会福利的制度安排，而不应该赋予房地产业太多的宏观经济责任。
本节将通过对北京市城镇居民家庭收入状况，模拟计算出北京市城镇居民不同收入家庭房价收入比，以此测算和衡量住房市场合理的结构。
需要说明的是，本书第节提到，由于收入计算等多方面的体制差异，房价收入比指标不适宜进行国际比较，加上房改房和高住房自有率等原因，房价收入比不能准确反映中国居民住房支付能力，当前还没有一套科学、系统、完善的标准可以准确地评判居民的住房实际支付能力。但应用房价收入比来分析住房市场供需关系的整体状况，特别是探讨结构性特征和存在的问题，还是可行的，也不实为一个比较好的办法。
根据北京市现行的城镇家庭收入分组方法，将所有调查户依户人均可支配收入由低到高排队，按20％比例五等分为五组，依次分成：低收入户、中低收入户、中等收入户、中高收入户、高收入户。根据北京市统计局公布的1998……2007年度商品房均价，按照户均90平方米/套，模拟计算出北京市城镇居民不同收入家庭房价收入比，以此衡量北京市城镇居民家庭购买商品房的支付能力的变化。
（1）1998—2004年，随着北京市经济保持又好又快的发展，中等及以上收入家庭的住房支付能力持续提高。但2004年后，房价的上涨超过了居民收入提高的幅度，居民住房支付能力呈逐年下降趋势；
（2）当前，相对于中等收入家庭和中高收入家庭，商品房的社会平均价格明显偏高；相对于中等及中高收入家庭，两限房的价格仍然较高；经济适用房的绝对价格基本符合中等收入家庭的支付能力。
（3）由于高收入家庭收入增长速度快于中高收入家庭和中等收入家庭，住宅市场购买力的不平衡现象将进一步突现。
住房市场结构性失衡明显
通过以上分析，可以看出北京市住房市场存在明显的结构性失衡。具体体现在：一是数量上的失衡，二是价格关系的失衡。三是空间和区域分布上的失衡。
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保障类住房和商品房比例失衡。
从供给看，1998—2006年北京市经济适用房建设历年保持占新增房屋建设总量的8…15％之间，但根据居民实际支付能力的分析，1998—2006年间占居民家庭总量60％的中等及以下收入的家庭无力购买商品房，需要借助政府的保障方式改善住房条件；2006年以来，北京市加大了供应结构调整的力度，近3年新建保障性住房（包括两限房）占全部新增住房比例约20％，但到“十一五”末，从支付能力的角度看，根据居民的可支配收入水平的增长预测，占总家庭的40％的居民仍然没有购买商品房的支付能力。
房价过高已经成为真正解决中低收入家庭住房问题的重要障碍。当前市政府确定保障性住房的建设规模主要是依据各区县政府申报的情况和财力安排做出的，参考了居民现实的住房统计数据，但底数不是很清楚，特别是对存量房的统计不全面，而二手房市场和房屋租赁市场的交易情况也会对新增市场交易产生很大影响，并直接影响到新增需求总量的预测结果。经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系严重失衡。当前占家庭总数20％的低收入家庭根本就买不起经济适用房，其中的特别困难户只能租用廉租房，但由于财政能力等多方面的原因，北京市“十一五”期间安排的新建廉租房只占全部新增住宅总量1％左右，廉租房的实物配租量明显不足，尽管政府也明确通过收购二手房等方式增加实物配给的比例，但由于区县财政压力较大，市级财政转移支付有限，区县政府建设廉租房的动力不足。
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经济适用房租售比例失衡。
由于廉租房的覆盖范围尚不能达到满足全部低收入家庭，必然出现既不够条件租廉租房，又买不起经济适用房的“夹心层”，这一部分人只能租用经济适用房，但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。另一方面，随着商品房价格的上涨，又将出现一批买不起商品房，但又“排不上队、抢不着号”的等待购买经济适用房的“夹心层”，“两限房”政策的初衷主要是解决这一群体的问题，但“两限房”究竟是一种临时的调控市场的手段，还是长期的住房保障的基本形式？2008年下半年市建委开始研究制定“经济租赁房”等其他保障性住房的实现方式，这无疑是一个很好的办法。
住宅租赁市场和买卖市场的关系失衡。。据北京市建委的统计，2005年末，北京市居民通过租房居住的比例为约24％，房屋自有率达到75％以上，租用房屋的主要是外地务工经商人员。而西方发达国家房屋自有率一般保持在60—70％之间，纽约、东京等大城市住房自有率则更低。97年取消福利分房后，在推进房改和房屋商品化的导向下，居民房屋自有率大幅提高，住房租赁市场的发展严重滞后。
此外，结构性失衡还体现在不同地段的差异，表现出典型的地域性特征，80年代北京市的住房建设集中在二、三环之间，90年代亚运会的成功举办推动了亚北地区的发展，97年以后回龙观和天通苑等地区带动了城市边缘集团的发展，2000年以后，市政府进一步推动了南城地区的发展，2006年以后随着北京市总体规划的修编，城近郊区和新城建设逐渐形成一个新的高潮。此外，同一区位或相近区位在不同的时间段上呈现出局部供求关系的不均衡。
引发北京市住宅市场结构性失衡的原因极其复杂。概括起来主要有以下几个方面：
前几年经济适用房的政策错位，是导致制度部分失效的原因之一。限制购买条件过宽，缺乏严格的审批机制和退出机制，导致了经济适用房的消费过度。2001年以前在没有限制购买对象时，真正得到实惠的是较高收入家庭和高收入家庭，在限定年收入不超过6万元的购买条件后，得到实惠的大多是中等收入家庭和白领阶层，而真正需要住房保障的低收入家庭和较低收入家庭，一方面购买力不足，另一方面在庞大的排队等号的购房者目前，或者“买不起、住不起”，或者“买不着”。
而由于在再转让上的政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具，形成市场的混乱。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，经济适用房和商品房的价差，主要体现在政府在土地出让金的减免方面，近年来，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也大幅提高，椐统计，北京市最大的两个经济适用房小区回龙观和天通苑的出租率在40％左右，第一批购买经济适用房的业主如果按照市价出售，利润也非常可观。
2007年市政府调整了经济适用房“准入政策”，改按照家庭人口、收入水平、家庭财产等因素综合限定购买条件，严格实行“三级审核两级公示”的操作方式，并调整了经济适用房上市和再转让的政策，这才使经济适用房真正回归了保障属性，保障性住房的操作更加规范、公开、公正。
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对北京住房市场的需求产生的影响不容忽视。受人口增长和土地、资源�