�2008年11月份时已下降至5左右。
中国与美国的情况相反，美国是房价下跌导致了货币乘数下降，而中国则是房价上涨导致了货币乘数的上升。企业贷款是常规，中国的新增贷款主要是住房贷款。
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也就是地产商推动广义货币M2增长，买房也是创造广义货币M2的一个重要过程。例如，在一线城市买一套房，贷款二百万，就是创造了两百万的广义货币M2，二线城市每个买房家庭大概创造五十万的M2，三线城市大概创造二三十万的M2。大家可以想想，每个家庭都以几十万的数量级来创造广义货币，那广义货币能不增加吗？
广义货币的多少主要是货币乘数决定，基础货币产生的影响基本可以忽略不计。当然中国广义货币的暴增，这里面不全是地产商的原因，住房市场化本身就是个货币化的过程，只要是市场化供应就很难买得起。因为大家都是在城市买房，城市的地都比较贵，因此买房所付出的资本远高于建筑材料的成本。其实东京、瑞士、纽约、伦敦的房价也高的不行，关键是市场化，而不是政府的原因。┄米┄花┄书┄库┄ ；http：//www。7mihua。com
任志强强调M2与房价的关系，这是颠倒的，其实是房价推高了广义货币。
另外通胀也不是房价上升的原因，而是房价推高了通胀。中国每年的通胀超过5％的时候很少，中国的绝大部分产品都几乎不涨价，或是一直在降价。例如，中国消费量最大的电器、汽车、消费电子商品都一直在降价，或是几乎不怎么涨价。如果真是货币的因素，这些商品的价格也应该翻了五倍，但是并没有。如果说消费电子产品的降价是因为技术革命的话，那汽车价格的平稳则不是，从汽车的价格就能判定中国的通胀。
其实中国的通胀来自三个基础因素：一是粮食，二是住房，三是大宗商品进口。与大宗商品进口有关的通胀，基本上都被企业的技术改进消化掉了；而与粮食有关的通胀，是国家有节奏地控制的，基本上变化非常小，短期波动大，但长期波动小。中国近年的通胀主要是房价推动的。
那房价为什么这么高呢？这就是我们下面要分析的。
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中国房地产泡沫不大？
中国一直将民生方面的问题，归结为“分配”出了问题，而且几乎绝大多数人对此深信不疑。必须指出，中国房地产面临的真不是分配的问题。如果是分配的问题，那只有少数人买不起房。但是，现在即使是已经跻身所谓“上流社会”的精英人士，收入处于社会中等水平的中产阶级，都是买不起房的。这还能说是分配的问题吗？不仅现在买不起，而且还看不到买得起房的希望。
社会学家早就指出“只有造福于多数人的政策才能培育共同的美德”，房地产已经成为为祸多数人的领域。
总之，政府必须在住房建设中发挥更重要的作用，承担更重要的责任，而不是一味将主要责任推给市场，然后再对市场进行各种莫名其妙地治理。中国不是市场出了问题，而是住房市场化出了问题。г米г花г书г库г ；http：//www。7mihua。com
不要用“泡沫论”来安慰自己
我们必须澄清一个问题，那就是中国房地产没有泡沫，或是泡沫不大。我们不能再用房地产泡沫论来安慰自己，善良的中国人总是期望通过政府的调控能够挤出所谓的“泡沫”，然后让民众买得起房，其实这是错误的。中国的高房价在于市场化，根源是土地的市场化，是级差地租，如果认为县级城市，房价三千是正常的话，那一线城市房价三万就不离谱，因为一线城市的地价比三四线城市贵10倍是正常的。因此在目前市场供应为主体的情况下，房价不可能降下来，我们其实用挤泡沫来让房价回归的想法，最终是必然会落空的。中国房地产没有泡沫，靠所谓调控也挤不出泡沫，只要实行市场供应，房价就下不来。
中国不缺钢筋水泥，但缺少可利用的土地，土地市场化必然会出现城市的高地价，从而出现高房价。中国房地产与货币的总逻辑是：市场化推高地价，地价推高房价，房价推高贷款，贷款推高货币需求，从而导致货币越发越多。
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不要相信“投机炒作论”
中国调控的目标仍然是抑制上涨、打击投机，而不是民众期待的降价。比如之前的限购就是为了打击投机。中国公布了很多的调控措施，可是房价下跌并不明显。这说明投机炒作不是影响房价的核心因素。其实中国这些年的调控都是针对投机进行调控的，但只能是遏制住房价。如果不是投机的原因，那中国高房价背后的真正问题是什么呢？
推高中国房价的五大“真因素”
除了上面的伪问题，笔者认为高房价背后有这么五个真因素。
第一，规划的问题
中国的房价和地价有着极强的“地王”带动效应，“地王”主要是城市的黄金地段。当前城市的黄金地段，住宅楼已经非常少了，但是写字楼却在频繁地兴建，土地价格是不存在刚性成本的，弹性极大，因此中国房价的治理必须采取“掐尖”政策。从房价最贵的地方进行治理，必要的时候，功能重新划分、移出，“禁建”都是必要的。比如在中央商务区不得再新建高楼等。ǎ专｛花ǎ楱｛库ǎ� ；www。7mihua。com
治理，从城市规划上入手，特别是对各大城市“CBD”的规划。中央商务区内不得再新建写字楼，老楼拆除之后只能建成住宅楼。目前中国各城市的中央商务区都存在着人口过密的情况。写字楼过多，住宅楼必然过少，而开发写字楼的效益又高于住宅楼，开发商都倾向于开发写字楼。所以如果不是人为地进行规划，那必然是这样的结果，住宅的房价越来越高。这也是为什么笔者在“低生存成本型社会”理论中，专门有一条是“合理规划商业区和住宅区”的原因。
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中国也主张增加土地供应，但是如果前面的规划没有做好，供应是供应不上的。而且即使城市的非核心区域增加了供应，也无法抑制房价的上涨，因为这不完全是总量上的供需问题，而是局部增长过快，从而带动整体房价上涨的问题。
第二，税收的问题
房地产工程一向是经济支柱，各地的政府贷款，也主要以土地做抵押，土地转让费是主要的财政收入。要想降房价，就必须解决地方政府的收入问题。世界各国都是这样，要么卖地，要么征税，税收低就必然土地贵，中国的税收现在其实是很低的。在福利国家税收一般占到GDP的50％左右，而中国仅有30％左右。
第三，利率的问题
中国一个家庭有两套房的太多了，而且民众有点存款就想买房，例如中国家庭年净收入在10万元以上的家庭非常多，这些人三五年就能攒下几十万元。这些钱怎么投资？还是买楼。这就是中国房价下不来的原因。中国的中产家庭基本都将买楼作为资产保值的手段，要想避免这一点，笔者认为，应该将一年期存款利率与CPI挂钩，一年期利率不要再由央行调整，让其直接与CPI自动持平，这样才能避免公众的投资性买楼。
第四，房地产不能敞开供应
中国不缺钢筋水泥，但是缺少可利用的土地，土地是限制级资源，不能按市场进行自由供应。在这一前提下，中国房地产也是不能随意供应的，必须对单一家庭拥有的房地产数量进行限制。例如规定每个家庭不能拥有超过3套住房，或是对超出的房子实现高额的社会资源占用税，迫使他们卖掉房子，这才是真正的调控。
第五，市场化的问题
中国高房价最根本的因素是市场化。住房的建筑成本是极低的，如果只付出建筑成本，那大家都能买得起房。而现在不仅要付出建筑成本，还要付出级差地租的成本。经济适用房、廉租房，这些房地产的点缀是解决不了问题的。中国需要对住房政策进行通盘的考量以及彻底的改弦更张，去除市场化是最根本的解决方法。只有土地不实现市场化了，房地产的成本就只是建筑成本了。
第9页 ：第三章 养老金
第三章
养老金
有社保的国家不会乱。
3800万退保人，等工资5万元时代你就亏大了
社保养老金是跟着社会平均工资走的，社会平均工资有多高，养老金就会成比例地升高。而如果是退保自己存钱的话，那顶多是个增值收益，不会很多。
据媒体报道，2013年有累计3800万人中断缴保险。在2013中国养老金国际研讨会上，中国人民大学公共管理学院教授李珍也曾指出，在人社部做的一项调查中，有23％的工作人口中断了缴费。
笔者认为，这么多人中断社保，跟社会上对社保的误解有关，社保是真正能保值的，任何金融产品都无法替代，因为养老保险是实行“现收现付”的，也就是政府用现收来的钱，去支付现在需要支付的养老金。收和付之间的期限几乎为零，因此最保值。大家可能会有疑问，我的养老金不是我以前交的社保费累积的吗？其实不是，你交的社保费已经用于支付当年的养老金，而你的养老金则需是由现在交费的人为你支付。
至于大家所想象的那种，将自己缴纳的社保费累积起来，然后投资增值，最终用来支付退休后养老金的做法，在学术上被称为“累积制”，这种制度可以吗？这在理论上是可以的，但你会得到的非常少，因为社会发展非常快，工资增长得也非常快。大家当年交的社保费，到了领取养老金时，已经远远不够维持生活的了。
比如，大家交费时，当年工资是5000元，每月交费1000元，而二十年后的中国，工资可能早就涨到了5万元。而工资5万元的时代，必然有对应于5万元的消费水平，而如果那时大家每月拿1000元的养老金能维持生活吗？显然不能。而即使用这1000元进行投资，增值到了2000元或是3000千元，那也远远应付不了工资5万元时代的生活支出。其实20年后，中国工资增长10倍是完全可能的，中国自改革开放后，工资已经增长了100倍。
而“现收现付”制度就不同了，以一个退休人员为例，如今的中国社会平均工资是5000元，养老金替代率是60％，他能拿到的养老金就是3000元，这与他当年交了多少费没任何关系，养老金完全跟着社会平均工资走。
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如今领养老金的人，基本上都是30多年前参加工作的，而当时的工资只有几十元，即使将全部工资拿出来交养老金，也远远达不到他现在领取的3000元的标准。而到了九十年代中国的平均工资是几百元，本世纪初，中国人的工资是1000多元。现在每月领取3000元养老金的人，其实一生中缴纳的社保费非常少，有的人可能都没他一年领取的养老金多。
同样，现在工资每月5000元的上班族，其每月的社保费大概1000多元。而如果30年后工资涨到每月5万，那么现在的上班族退休后，每月能领到大概3万元的养老金。
这就是“现收现付”制度的好处，“现收现付”这种制度特别适合社会高速发展的国家。而累积制，则适合那种不断倒退的国家，比如当年参保人缴纳了40元，30年后，国家倒退了，社会平均工资仍然是几十元，那就保值了。但是现代社会，经济停滞，甚至不断倒退的国家是不可能存在的，因此累积制根本就不可行。︴米︴花︴书︴库︴ ；http：//www。7mihua。com
中国有位金融学者提出：现代金融将取代“养儿防老”，这是错误的。现在各国实行的社保制度，仍然是“养儿防老”，跟金融投资一点关系没有，只不过是一家一户的“养儿防老”变成了整个社会统筹的，带有强制性的“养儿防老”。也就是政府向年轻人收取社保费（税），然后向社会的老年人发放养老金，性质还是“养儿防老”。各国的社保本身是一种税收，而不是金融投资，这是一个经济学的常识。而金融投资也不能确保保值。
保值有两个含义，一个是保通胀的值，也就是“抗通胀”。这很容易做到，根本就不用投资，只要是定期存款，就能保值。但仅仅抗通胀是没有用的，更重要的保值是“保障生活水平不下降”，这才是真正的保值，而这靠金融投资或金融保险根本就做不到。
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中国的养老金替代率已经降低到了国际警戒线以下，而中国的养老金还出现了巨大的亏空，这就是当时设计的错误。当时中国在现收现付的统筹账户之外，还设计了个人账户，而个人账户是实行的积累制，会出现大量的贬值。现在只要将个人账户也改成统筹账户，那不仅职工的社保费不用多交，而且老人还能领到更多的养老金，政府的社保账户也不会亏空，还会出现大量的盈余，其关键就是将那些贬值的钱找了回来。
当然有这么多人中断社保，也跟中国的社保政策有关系，那就是转移续接比较困难，比如有些地方的政策，把现有的保险关系转移过去，但社会统筹部分无法转移，只能转移个人账户的资金。根据笔者了解，现在中国很多城市都还没有建立社保卡，社会还在沿用当年劳动部制作的社保证，这些行为亟待从中央政府的层面进行规范。┊米┊花┊书┊库┊ ；http：//www。7mihua。com
另外中断缴纳社保主要集中在三类人群：一是下岗失业人员，这类人群大都属于被动中断；二是小微企业员工，企业为了降低成本不给员工缴纳社保；三是流动性比较大的务工人员，这都需要国家出台针对性的政策，比如下岗人员及时登记，保费可先不交，但年限照记，而对于灵活就业者，国家应该降低费用。因为灵活就业者缴社保费完全由个人承担，目前按社会平均工资的20％交费，保费太高，大部分人都承担不起，这也是中国的灵活就业人员大部分都不交社保的原因，国家应该针对这部分人出台鼓励政策，给以补贴。
另外，对于企业不交社保，或是不按正常工资交社保的行为，应该通过立法来规制。现在很多企业都是按照城市最低工资为员工缴纳社保，而不是按真实工资，这是一个非常普